Parcelas para viviendas unifamiliares

Selección del terrenoLos clientes han de valorar varios elementos antes de comprar un terreno físico. Entre ellos destaca la ubicación, se trata de un elemento que tiene “una incidencia evidente” en el precio final de la parcela y, probablemente, el mayor factor que afecta a la tasación del inmueble que en ella se construya y es aconsejable ver los servicios del núcleo urbano donde se encuentra la parcela, además de las comunicaciones de la misma. No obstante, desde HB inmobiliarias aseguramos que en reiteradas ocasiones este tipo de compras responden a motivos de carácter subjetivo y emocional, tales como unas buenas vistas o un entorno natural mágico. De ahí que recomendamos a los clientes tener presentes otros factores antes de tomar la decisión, entre los que destacan la edificabilidad y superficie del terreno. En este sentido, aconsejamos medir bien el gasto de la parcela y tener en mente la cantidad global de la inversión, evitando así gastarse todo el dinero en la parcela y acabar construyendo una vivienda de baja calidad. A su vez, en HB inmobiliarias recomendamos que el cliente tenga presente si la parcela se emplaza en suelo rústico o urbano. Así el suelo urbano es aquel que cumple todas las condiciones necesarias para la construcción de una vivienda: urbanización, acometidas de agua, luz, saneamiento y accesos, mientras que el suelo rústico conlleva limitaciones, ya que toda construcción que se lleve a cabo en terreno rústico no podrá ocupar más del 1% o 2% del total de su superficie.

Edificación de la parcela Una vez seleccionado el terreno, el cliente tiene que estudiar los indicadores previos a la edificación de tal espacio. En esta línea es importante dimensionar bien la vivienda para el uso que se le vaya a dar, además de analizar los condicionantes que plantea la normativa urbanística local. El cliente tiene que sumar el presupuesto del proyecto urbanístico, pues se trata de un factor que hay que tener controlado para evitar sorpresas. Por su parte, además, se deben tener presentes los retranqueos de la parcela, así como la altura máxima de construcción permitida. En la misma línea, destaca que el cliente debe prever la inclinación de cubierta, pues son muchos los municipios que a la hora de guardar una coherencia estética exigen a los propietarios una inclinación de cubierta concreta, ya sea esta de 20, 30 o 45 grados. Por último, recomendar cuidar la selección de materiales empleados en la construcción, ya que los ayuntamientos pueden pedir “ciertos porcentajes de piedra en la fachada o la utilización obligatoria de un revestimiento de cubierta”.

Situación registral y realidad urbanística En paralelo, al cliente le resultará clave conocer tanto la situación registral del terreno como su realidad urbanística, información con la que evitará fraudes con respecto a la compra. Es por ello que deberá acudir al Registro de la Propiedad, un paso que responde a dos motivos. El primero de ellos es que con este paso el cliente se asegurará de que con quien se está contratando es realmente el propietario del terreno, y no un tercero que no tenga ningún derecho sobre la finca. Asimismo, con dicha visita el cliente corroborará que sobre la finca no existe ningún embargo ni garantía hipotecaria. Del mismo modo en dicha visita el cliente deberá obtener una nota del Registro de la Propiedad en la que se dé cuenta de si existe algún tipo de limitación en la propiedad. A su vez, se recomienda acudir a la Consejería de Urbanismo del Ayuntamiento en el que se encuentre ubicada la parcela. Una operación con la que, desde su punto de vista, el cliente tendrá constancia de la situación urbanística del terreno y se asegurará de que el uso y construcción puede realizarse. Un paso con el que el cliente tendrá plena consciencia de la compra que está llevando a cabo, ya que a partir de esta información sabrá si el suelo en el que se encuentra es urbanizable o no, si la superficie es edificable y cuántas alturas puede desarrollar en ella.

Financiación de la operación La compra de parcelas en Murcia, al igual que las viviendas ya construidas, se mueve a través de la solicitud de un préstamo bancario hipotecario, en el que las entidades, por norma general, financian hasta el 70% del valor de tasación del terreno. Sin embargo, si lo que el cliente pretende es comprar un solar para realizar con posterioridad la construcción de una vivienda, lo habitual es que el préstamo ofertado consista en conceder entre el 70% y el 80% del valor de tasación. En esta línea, durante el plazo de financiación, que no suele ser superior a tres años, el banco pone de forma progresiva a disposición del cliente el dinero, que se desbloquea mediante la presentación de las diferentes certificaciones de obra. Durante este tiempo el comprador paga solo los intereses a tipo fijo por las cantidades dispuestas, para que, una vez acabada la obra, se le conceda un préstamo hipotecario normal. El abanico de productos bancarios es amplio, pudiendo llegar a una financiación global y con unas condiciones que pueden variar si se destina, por ejemplo, a primera vivienda o no.

Gastos administrativos derivados Al margen de los costes derivados de la compra del terreno y la construcción de la vivienda, el cliente debe sumar una serie de gastos de carácter administrativo. Entre los mismos destacan, el coste notarial, que varía en función del importe de la compra; el impuesto de transmisiones que en Murcia está, en un 8%; y el impuesto de actos jurídicos documentados, que es un 1,5% de la responsabilidad hipotecaria. A estos gastos se han de añadir el costo derivado del abono de las tasas de inscripción en el Registro de la Propiedad y, en el caso de que se hayan contratado sus servicios, se han de sumar los gastos de gestoría derivados de la presentación, que oscilarán entre los 200 y los 500 euros.

La autopromoción Por último, hay que tener en cuenta que en Murcia la compra de parcelas se lleva a cabo, principalmente, para la construcción de vivienda habitual. En esta línea, tales operaciones se basan en “parcelas urbanas en zonas con planes urbanísticos destinados a la vivienda”, en zonas de pedanías de Murcia, las cuales tienen buenas conexiones con el casco urbano de las mismas, ya sea a través de carretera o de transporte público. Sin embargo, este tipo de operaciones no resultan más rentables en términos económicos que la compra de una vivienda ya construida en los emplazamientos citados. A la hora de tomar esta decisión los clientes han de valorar otros aspectos y no dejarse guiar únicamente por la dimensión económica, ya que la autopromoción de viviendas siempre resulta rentable en el sentido de que el cliente no se tiene que adaptar a una vivienda ya diseñada y no concebida necesariamente para cumplir con sus gustos y necesidades. Aunque también, con la autopromoción, que se basa en la compra directa de la parcela y el encargo de la construcción, el cliente evita el pago de intereses especulativos.