Solares para edificios

Solares y terrenos para Edificios: A menudo nos encontramos con que nuestros clientes no tienen claro el tipo de suelo en que se ubica un terreno que les interesa. Por este motivo hemos decidido compartir algunos conceptos básicos sobre la diferencia entre suelo urbano y urbanizable.

Antes de empezar, debemos aclarar la diferencia entre clasificación y calificación del suelo, ya que puede llevar a confusión si no estamos familiarizados con los términos urbanísticos. A grandes rasgos podríamos decir que la clasificación del suelo, como su mismo nombre indica, se refiere a las distintas clases o tipos de suelo. En cambio, la calificación se refiere al uso y las posibilidades edificatorias de un terreno. Las calificaciones son características específicas de un terreno en relación a su coeficiente de edificabilidad y a las normas específicas que se le aplican (usos permitidos, alineaciones o altura máxima, entre otros).

Suelo urbano El suelo urbano es el que el planeamiento general del municipio determina como tal si cumple una de estas tres condiciones:

Disposición de servicios y dotaciones básicas. El terreno debe contar con acceso rodado, red de abastecimiento y evacuación de aguas y suministro de energía eléctrica.

Esto es una de las primeras comprobaciones que deberemos realizar antes de comprar un terreno ya que un terreno que no dispone de acceso rodado o de abastecimiento de agua o electricidad probablemente, tendrá cargas futuras que deberá pagar el comprador cuando el ayuntamiento dedica urbanizar la calle. A veces, encontramos terrenos muy baratos pero cuya calle de acceso no está urbanizada, estos terrenos normalmente tienen deudas futuras con el ayuntamiento que el propietario deberá asumir.

Consolidación edificatoria. Para cumplir esta condición será necesario que nuestro terreno se encuentre comprendido en un área consolidada por la edificación en al menos dos terceras partes de su superficie edificable. Cuando hablamos de consolidación edificatoria nos referimos a que exista una trama urbana sólida en la mayor parte del área en que se encuentra nuestro terreno, para garantizar de esta manera que se trate de un suelo urbano firme y estable. Es decir, si nuestro terreno se encuentra aislado, no contaremos con esta consolidación edificatoria, pero si se trata de un terreno contiguo a una trama urbana, entonces será más sencillo cumplir esta condición.

Conformidad con el planeamiento. El suelo ha sido desarrollado y urbanizado siguiendo las especificaciones establecidas en el planeamiento. Es decir, para saber si nuestro terreno está urbanizado siguiendo las determinaciones del planeamiento, deberemos comprobar que no presente ninguna irregularidad y que cumpla la normativa urbanística del municipio en el que nos encontramos. En caso contrario, posiblemente será necesario realizar un Plan Especial, un instrumento de planeamiento urbanístico que permite normalizar las irregularidades de un ámbito territorial desde un sector concreto. A partir de aquí, debemos tener cuidado ya que no todos los suelos urbanos son iguales. Dentro del suelo urbano, debemos distinguir entre suelo urbano consolidado y suelo urbano no consolidado.

Suelo urbano consolidadoo Esta subcategoría de clasificación del suelo incluye todos aquellos terrenos considerados un solar o bien un solar mediante obras accesorias. ¿Y a qué se refiere el concepto de solar? Podemos definir un solar como un terreno apto para la edificación y urbanizado de acuerdo con el planeamiento urbanístico, es decir, limítrofe a una vía pavimentada e iluminada, con las alineaciones y rasantes señaladas, que permita la concesión de una licencia inmediata y la edificación del cual no implique la cesión de terrenos. Cuando hablamos de cesión de terrenos nos referimos a zonas que pertenecen a la administración pública y que ésta nos cede a modo de préstamo durante un tiempo para su uso, teniéndolas que devolver en un futuro. En el caso de tratarse de un solar mediante obras accesorias, quiere decir que nuestro terreno tendrá pendiente señalar las alineaciones y rasantes, aunque también podremos considerarlo un suelo urbano consolidado. Ahora bien, un terreno puede perder su condición de suelo urbano consolidado si el planeamiento urbanístico general lo somete a actuaciones de transformación urbanística. Por tanto, os recomendamos que estéis siempre bien informados de las afectaciones de vuestro solar. Para ello, lo más recomendable es contactar con el arquitecto antes de comprar el solar, en HB inmobiliarias, de hecho, siempre realizamos las comprobaciones necesarias a nivel urbanístico y legal y os acompañamos a ver el solar antes de que iniciéis las conversaciones para la compra. Es muy importante que estéis bien asesorados antes de comprar ya que podemos encontrar normativas que nos limiten las posibilidades de construcción o bien terrenos con deudas pendientes que se deberán tener en cuenta en el precio de compra.

Suelo urbano no consolidado En este caso se trata de un terreno no consolidado por la urbanización, con frecuencia también denominado de núcleo rural. Este tipo de terrenos necesitan obras de urbanización para adquirir la condición de solar.

Estas obras de urbanización pueden incluir la reforma interior del terreno, su renovación y mejora urbana, la obtención de dotaciones públicas o su reurbanización. Todas estas actuaciones vendrán definidas por alguna figura de desarrollo, como un Plan Especial o un Estudio de Detalle. Entonces, ¿es una buena opción comprar suelo urbano no consolidado? ¡Cuidado! El suelo urbano no consolidado va a depender de la aprobación de un Plan o Estudio para que se pueda considerar como apto para la construcción y obtener un permiso de obras. Esto a veces puede requerir que varios propietarios se pongan de acuerdo o la aprobación de un determinado plan por el ayuntamiento. Es necesario ir con cuidado con terrenos ubicados en zonas catalogadas como suelo urbano no consolidado ya que nos podemos encontrar con que nuestro proyecto quede parado varios años a la espera de la resolución urbanística positiva.

Usos de un solar Los usos más habituales de un solar son el residencial, comercial, docente, industrial, etc. Cada uso tendrá un valor/m2 diferente. Lo normal es calcular para el uso más valioso posible, que generalmente es comercial en el bajo y residencial en las plantas altas. También hay que valorar si se pueden hacer sótanos, cuántos y si compensa hacerlos todos. Por ejemplo, en solares de núcleos rurales puede no compensar hacer un sótano pues constructivamente es caro y su valor no compensa su construcción.

Calcular el precio de un solar Una vez que sepamos cual es la construcción más rentable para el solar, deberemos calcular el valor de ese hipotético edificio. Esto lo haremos comparándolo con edificios cercanos parecidos, igual que valoraríamos un edificio real. A este valor, le restamos el precio que nos valdría construirlo. Esto es lo que se llama el Método residual, es decir, al valor final le restamos el valor de los “materiales”, incluida la mano de obra.

Existen dos modalidades, el estático y el dinámico. En el método residual estático no se tiene en cuenta el factor tiempo, por lo que solo se aplica a operaciones que vayan a llevarse a cabo muy inmediatamente. Si entendemos que la operación puede dilatarse en el tiempo y los flujos de caja pueden verse muy afectados entonces deberemos utilizar el método dinámico, que sí tiene en cuenta esta variable. Para calcular la valoración del inmueble mediante el método residual dinámico debemos simular una promoción a ejecutar sobre nuestro solar o edificio, de tal manera que preveamos que ésta sea la mejor y más rentable opción de que disponemos. Deberemos estimar las fechas y plazos de construcción y comercialización más probables y todos los costes y gastos que nos pueden suponer, así como los precios de venta de los inmuebles que resulten de la promoción.